전세, 월세 계약 시 위험을 피하는 법, 확정일자와 관리비 주의사항

오늘은 전세, 월세를 계약할 때 발생할 수 있는 위험을 줄이기 위해, 확정일자, 관리비 주의 사항 등 계약서 작성시 주의해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다. 주택을 알아보고 계약을 앞두신 분들에게 좋은 정보가 되길 바랍니다.  

 

 

 

 

 

≣ 목차

 

 

 

 

임대차 계약의 기본 개념과 필수 확인 사항 

 

 

임대차 계약은 임대인이 자신이 소유한 주택이나 상가를 임차인에게 사용하도록 허락하고, 임차인은 이에 대한 대가로 임대료를 지불하는 법률 행위입니다. 이 계약에서 중요한 것은 계약성 작성입니다. 

 

*임대인: 자기 소유의 주택이나 상가를 빌려주는 사람 

*임차인: 주택이나 상가를 사용하고 그 대가를 지불하는 사람 

 

계약서에는 임대인의 정보, 임차인의 정보, 계약기간, 임대료, 보증금, 관리비 등 주요 내용이 명확하게 기재되어야 합니다. 특히 계약서 작성 전 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 

 

등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유권과 근저당 여부를 확인함으로써 임대인이 실제 소유자인지 확인하고 혹시 모를 경매나 압류 등의 위험을 방지할 수 있습니다. 

 

*등기부등본: 부동산에 관한 권리관계를 증빙하는 서류, 소유권이전, 저당권 설정 등의 정보를 포함하며 부동산 거래에 필수적인 서류 

 

 

보증금 보호와 확정일자 

 

임대차 계약에서 임차인의 보증금을 보호하기 위해서는 확정일자를 받는 것이 필수적입니다. 확정일자는 해당 계약이 법적으로 유효하다는 것을 공증하는 절차로, 이를 통해 임차인은 경매 등 돌발상황에서도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 

 

*확정일자: 증서의 작성일로부터 완전한 증거능력을 인정받는 날

 

특히 임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 함께 받으면 대항력과 우선변제권이 생겨 임차인은 안전하게 보증금을 보호할 수 있습니다. 따라서 계약 체결 후 즉시 행정복지센터를 방문하거나 정부 24를 통해 전입신고와 확정일자를 동시에 진행해야 합니다.  

 

*대항력: 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리, 즉 임차인이 부동산 거래과정에서 자신의 권리를 지킬 수 있는 능력

*우선 변제권: 대항력을 갖춘 임차인인 경우 보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수 있은 권리 

 

 

관리비와 기타 추가 비용에 관한 사항 

 

 

임대차 계약에서 종종 간과되기 쉬운 부분은 관리비와 기타 추가비용입니다. 관리비 항목은 계약 전에 꼼꼼히 확이해야 하며, 포함된 항목이 명확하지 않을 경우 이를 계약서에 구체적으로 명시해야 합니다. 

 

예를 들어, 공동 전기세, 엘리베이터 유지비, 청소비 등이 포함되는 경우가 많으며, 추가로 난방비나 수도세가 별도로 청구될 수 있습니다. 

 

또한 계약 종료 시 원상복구 의무에 대한 조항도 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 임대인은 임차인이 퇴거 시 기존 상태로 복구하도록 요구할 수 있으므로, 이를 둘러싼 분쟁을 방지하기 위해 입주 전 상태를 사진으로 기록하거나 이를 계약서에 첨부하는 것이 좋습니다. 

 

 

분쟁예방과 공인중개사의 역할 

 

 

임대차 계약에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 계약 내용을 철저히 이해하고, 불확실한 조항에 대해 명확히 짚고 넘어가는 것이 중요합니다. 특히 구두로 약속된 사항은 효력이 없을 수 있으므로, 모든 약속은 서면으로 작성해야 합니다. 

 

또한 임대차 계약은 공인중개사를 통해 진행하는 것이 안전합니다. 공인중개사는 계약 내용의 적법성을 확인하고 중개사고가 발생했을 경우 중개사 배상책임보험을 통해 보상받을 수 있도록 도와줍니다. 

 

다만, 불법 중개업소를 피하기 위해 반드시 중개업소 등록증과 공인중개사 자격증을 확인하는 것을 필요합니다. 

 

2025.01.13 - [법규] - 확정일자, 대항력, 우선변제권? 임대차 계약 필수 개념 쉽게 알아보기

확정일자, 대항력, 우선변제권? 임대차 계약 필수 개념 쉽게 알아보기