묵시적 갱신과 합의에 의한 갱신의 차이: 계약 해지와 중개 수수료 부담

묵시적 갱신과 합의에 의한 갱신은 계약의 중도 해지와 부동산 중개 수수료 부담에서 차이가 큽니다. 임대인, 임차인이라면 관련 내용을 정확하게 알고 있어야 손해 보는 일을 방지할 수 있습니다. 묵시적 갱신 또는 합의에 의한 계약이 되었을 때 임대인이나 임차인이 계약 기간 중 계약을 해지하고 싶다면, 어떻게 해야 하는지 부동산 중개 수수료는 누가 부담해야 하는지알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

묵시적 갱신과 합의에 의한 갱신의 차이

 

 

묵시적 갱신이란? 

 

임대인 또는 임차인(세입자)이 임대차 기간이 만료되기 6개월~ 2개월 전까지 계약 연장에 관한 의사 표시를 하지 않았다면, 전 임대차와 같은 조건으로 계약이 연장된 것을 말합니다. 

 

계약 연장에 관한 의사 표시 기간은 6개월~2개월 전이므로, 2개월이 지난 시점은 이미 묵시적 갱신이 된 상태가 됩니다. 묵시적 갱신이 되었다면 임대인은 임대료 인상 등 계약 조건을 마음대로 변경할 수 없습니다. 

 

따라서 임대인이 임대료를 올리고자 한다면 계약기간이 만료되는 6개월~2개월 전에 계약 갱신에 관한 사항을 임차인에게 전달하여 인상된 임대료로 계약서를 작성하여야 합니다. 

 

 

 

묵시적 갱신의 계약 기간 

 

묵시적 갱신이 되었을 때 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 즉 임대인과 임차인이 계약에 관해 아무런 의사 표시를 하지 않아 묵시적 갱신이 되었다면, 임차인은 2년  동안 거주할 권리가 있으며 중간에 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 

 

임차인이 계약 해지를 통보하면,  3개월 이후 효력이 발생하기 때문에 임대인은 임차인의 보증금을 돌려주고 새로운 임차인(세입자)을 구해야 합니다.

 

묵시적 갱신이 되면 임차인은 2년의 거주 기간을 보장받을 수 있으며, 중간에 언제든지 계약을 해지할 수 있기 때문에 이것은 임차인에게 상당히 유리합니다.  

 

반면 임대인은 임차인이 2년이 되기 전 계약 해지를 요청한다 하더라도 그 요구를 들어주어야 하며 새로운 세입자를 구해야 하기 때문에 불리하게 작용합니다. 

 

다만 임차인이 2개월치 이상의 월세를 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하면 계약을 해지할 수도 있습니다. 

 

 

 

묵시적 갱신의 중개 수수료 부담 

 

묵시적 갱신 이후 2년의 계약 기간이 지나면 정상적으로 계약이 종료된 것으로 보기 때문에 부동산 중개 수수료는 임대인이 부담합니다. 2년이 안된 시점에 임차인이 계약 해지를 통보하더라도 수수료는 임대인이 부담해야 합니다. 

 

하지만 합의에 의한 갱신인 경우 2년의 계약 기간을 채우지 못했다면 부동산 중개 수수료는 임차인이 부담해야 하며, 새로운 세입자 또한 임차인이 구해야 합니다. 

 

 

 

합의에 의한 갱신이란?  

 

계약이 만료되기 전 임대인과 임차인이 계약 조건과 기간에 관하여 논의하고, 합의를 하였다면 부동산 계약서를 작성하지 않았다 하더라도 재계약이 된 것으로 보는데, 이를 합의에 의한 갱신이라 합니다. 

 

계약의 조건은 임대인과 임차인이 합의한 내용에 따르며, 계약 조건이 그대로 유지될 수도 있고, 임대료가 증액 또는 감액될 수도 있습니다. 다만 임대료 인상은 개정 임대차 3법 중 "전월세상한제"의 적용을 받기 때문에 5% 이내로 제한됩니다. 

 

합의에 의한 갱신인 경우, 임차인이 계약 갱신 청구권을 사용하지 않은 것으로 보기 때문에, 추후 임차인은 계약 갱신 청구권을 사용하여 계약을 연장할 수 있는 기회가 주어집니다. 

 

 

 

합의에 의한 갱신의 중개 수수료 부담 

 

합의에 의한 갱신은 계약 연장에 관한 계약서를 쓰지는 않았다 하더라도, 임대인과 임차인 사이 계약 연장에 관한 의사 표시가 있었다면 합의에 의한 갱신이 됩니다. 

 

합의에 의한 갱신인 경우 임차인은 2년 거주 계약 기간을 준수해야 하며, 중간에 계약을 해지해야 한다면 임대인과 합의가 필요합니다.이때 중개 수수료는  임차인이 부담해야 합니다. 

 

 

이상 묵시적 갱신과 합의에 의한 갱신에 대해 알아보았습니다. 묵시적 갱신은 계약이 만료되기 6개월~2개월 전 계약 연장과 관련한 어떠한 의사 표시도 하지 않은 채 계약이 연장된 것을 말하고, 합의에 의한 계약이란 문자나 전화 등으로 임차인과 임대인이 계약 연장에 관하여 논의를 한 경우를 말합니다. 

 

묵시적 갱신이 되었다면 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고, 중개 수수료 또한 부담하지 않아도 됩니다. 묵시적 갱신은 임차인에게는 유리하지만, 임대인에게는 불리합니다. 

 

반면 계약 연장과 관련된 논의를 하였다면, 이는 합의에 의한 갱신이 된 것입니다. 합의에 의한 갱신이 되었다면 임차인은 계약 기간을 지켜야 하며, 계약이 만료되기 전 이사를 가야 한다면 부동산 중개 수수료를 부담해야 하고 다음 세입자도 직접 구해야 합니다. 

 

묵시적 갱신과 합의에 의한 갱신의 경우 계약 해지와 중개 수수료 부담의 주체가 달라지기 때문에 부동산 계약을 앞두신 분들은 관련 내용을 참고하여 좋은 결과를 맺으시길 바랍니다.