임대인, 임차인 모두 놓치지 말아야 할 개정 임대차 3법 알아보기

임대차 3법이란 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 의미합니다. 개정된 계약갱신청구권과 전월세상한제가 임대인의 재산권을 침해하고 있다는 헌법소원 청구에 대해 2024년 2월 28일 합헌이라는 최종 결론이 내려졌습니다. 이번 포스팅에서는 임대인과 임차인, 모두 알고 있어야 손해보지 않을 개정 임대차 3법에 대해 소개하도록 하겠습니다.  

 

개정 임대차 3법 알아보기

 

 

 

개정 임대차 3법이란? 

 

개정 임대차 3법이란 2020년 7월 30일 국회 본회의에서 의결, 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 심의 의결되어 시행된 '계약갱신청구권', '전월세상한제', '전월세신고제'를 의미합니다.

 

계약갱신청구권과 전월세상한제는 「주택임대차보호법」 개정안에, 전월세 신고제는 「부동산거래신고등에 관한 법률」 개정안에 포함되어 있습니다.  

 

계약갱신청구권, 전월세상한제는 2020년 7월 31일부터 시행되었으며, 전월세신고제는 2021년 6월1일부터 시행되었습니다.    

 

 

계약갱신청구권

계약갱신 청구권이란 세입자에게 2+2, 총 4년의 임대차 기간을 보장해 주는 제도입니다. 임대인은 법에서 정한 정당한 거절 사유가 없다면 갱신청구권을 거절할 수  없으며, 임차인은 단 1회만 사용할 수 있습니다. 

 

만약 임대인이 실거주한다고 하여 갱신을 거절한 사실이 거짓이라면 임차인이 손해배상을 청구할 수 있으며, 이때는 적절한 보상을 해주어야 합니다. 

 

기존에는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절을 통지하지 않으면 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보았으나, 2020년 개정안에는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간으로 변경되었습니다. 

 

따라서 임차인이 2년을 더 연장하고 싶다면 계약만료 2개월 전에 계약 갱신의 뜻을 전달하여야 하며, 임대인 또한 새로운 조건(5%범위내 임대료 인상 등)으로 계약을 다시 체결하고자 한다면 6개월~2개월 전에 그 뜻을 알려야 합니다. 

 

최근 신설된 주택임대차보호법에서는 임차인의 임대차 갱신 요구권이 더욱 강화되었습니다. 임차인(세입자)이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유가 없다면 거절하지 못하도록 한 것이 그것입니다. 

 

계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다.  

1. 임차인이 2개월치 이상의 월세를 연체한 경우 

2. 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 보상을 한 경우

4. 임차인이 임대인 동의 없이 주택을 다른 사람에게 빌려 준  경우

5. 임차인이 임차한 주택을 파손한 경우 

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실된 경우 

7. 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축해야 할 경우

8. 임대인이 거주하려는 경우(임대인 본인 또는 직계본비속)

 

 

전월세상한제

전월세상한제란 기존 계약을 갱신할 때 임대료 증액 상한을 최대 5%로 제한하는 것을 말합니다. 다만 새로운 임차인과 하는 신규 계약은 적용받지 않습니다. 

 

전월세상한제는 계약갱신 청구권을 사용하거나 이미 유지하고 있는 계약에서 임대료를 증액할 때 적용됩니다. 만약 임대인과 임차인이 합의를 해서 5% 이상을 올린다 하더라도, 국토부에서는 계약 자체를 무효로 인정하지 않습니다. 

 

만약 매도나 매수를 해서 임대인이 바뀐다 하더라도 세입자가 거주하고 있다면 계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 유지되니, 전세를 끼고 주택을 매매할 때 이와 관련된 내용을 반드시 확인해 두어야 합니다. 

 

임차인이 5% 이내 인상을 거절한다면, 임대인은 임대료를 인상해야 하는 이유에 대해 스스로 입증해야 할  수도 있습니다. 

 

 

전월세신고제

전월세신고제란 주택임대차 계약 시 30일 이내 임대차 계약에 관한 사항을 임대인과 임차인이 지방자치단체에 신고해야 하는 것을 말합니다.

 

전월세신고에는 보증금, 임대료, 계약일, 계약 기간 등 모든 정보를 신고해야 하며, 임차한 주택의 소재지에 있는 행정복지센터에서 신고할 수 있습니다. 

 

온라인으로 할 경우는 부동산관리시스템에서 신청 가능합니다. 이때 신청한 내용에 따라 확정일자가 부여됩니다. 

 

 

부동산거래관리시스템 로그인 

 

 

주택임대차보호법 확인하기(국가법령정보센터) 

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
[전문개정 2008. 3. 21.]

 

 

이상 「주택임대차보호법」, 「부동산거래신고등에 관한 법률」에 규정된 개정 임대차 3법에 대해 알아보았습니다. 임대차 3법이란 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 말하며, 개정 임대차 3법은 2020년 7월 계약갱신청구권, 전월세상한제가 시행되었으며,  2021년 6월 전월세신고제가 시행되었습니다. 

 

임대차 3법은 임차인에게만 유리하다고 할 수 없으며, 임차인뿐만 아니라 임대인 또한 그 내용을 알고 있어야 부동산 계약 시 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지할 수 있습니다. 부동산 계약을 앞두고 있다면 손해 보는 일이 없도록 관련 법안을 잘 확인해 보시기 바랍니다.